При сносе ветхого жилья 26.07.2018г.№18

Переселение собственников жи­лых помещений из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, часто сопровождается спорами и разбирательствами, вызванными их недовольством по поводу новых квар­тир. Да и сами государственные ор­ганы порой стремятся провести рас­селение в сжатые сроки и допускают нарушение прав собственников жилья. Не все споры доходят до суда, но в лю­бом случае полезно знать, на что обра­щает внимание суд при рассмотрении подобных исков.

Переселению собственников жилых помещений из домов, включенных в региональную адресную программу по переселению граждан из аварий­ного жилищного фонда, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, предшествует определенная процедура, предусмо­тренная нормами Жилищного кодекса РФ.

Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помеще­ния, уведомление в письменной фор­ме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстояще­го изъятия принадлежащего ему жи­лого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации.

При этом значимым обстоятель­ством является не только факт направ­ления указанного уведомления соб­ственнику жилого помещения компе­тентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации об изъятии жилого помещения у конкретного соб­ственника не может быть признано надлежащим извещением собствен­ника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Орган, принявший решение о при­знании такого дома аварийным и под­лежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в раз­умный срок.

Если собственники в установленный срок не осуществили снос или рекон­струкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подле­жит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Собственникам жилых помещений в домах аварийного жилищного фон­да предоставляется ряд гарантий. Так, жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их из ава­рийного жилищного фонда, может на­ходиться по месту их жительства в гра­ницах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах дру­гого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

При этом отказы граждан от предо­ставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта, в том числе неоднократные, не мо­гут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в гра­ницах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого на­селенного пункта субъекта РФ, на тер­ритории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (ч. 3 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципаль­ных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользо­ваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необхо­димые затраты, обеспечивающие ис­пользование жилого помещения в со­ответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ предусматри­вает два способа обеспечения жилищ­ных прав данной категории граждан:

— жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа (пункт 1 ст. 32 ЖК РФ);

— собственнику может быть предо­ставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 8 ст. 32 ЖК РФ) и такая сделка возможна только по соглаше­нию с собственником жилого помеще­ния.

При этом собственник жилого поме­щения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера возме­щения за жилое помещение собствен­ник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого по­мещения, рыночной стоимости обще­го имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого поме­щения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места про­живания, временным пользованием иным жилым помещением до приоб­ретения в собственность другого жи­лого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приоб­ретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жи­лое помещение, включен в региональ­ную адресную программу по пересе­лению граждан из аварийного жилищ­ного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе (ч. 2 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Изложенное свидетельствует о том, что права собственника при изъятии для государственных или муниципаль­ных нужд принадлежащего ему имуще­ства, гарантированные Конституцией, гражданским и жилищным законода­тельством РФ, являются приоритет­ными при рассмотрении судами граж­данских исков по спорам, связанным с таким изъятием. Суды при рассмотре­нии таких дел тщательно исследуют, была ли соблюдена процедура, пред­шествующая изъятию жилого поме­щения у собственника, достигнуто ли с собственником соглашение о предо­ставлении другого жилого помещения взамен занимаемого, не нарушены ли права собственника другими действи­ями со стороны государственного ор­гана или органа местного самоуправ­ления.

Любое нарушение вышеуказанной процедуры и/или правовых норм вле­чет за собой отказ в удовлетворении требований, нарушающих права соб­ственника, или признание незаконны­ми действий, нарушающих такие пра­ва.

Случаи, когда подлежащий сносу дом после долгих лет ожидания на­конец начинают расселять, отнюдь не редки в наше время. Стройки и ре­конструкции идут по всей стране, про­граммы по ликвидации ветхого и ава­рийного жилищного фонда реализуют­ся повсеместно, в том числе и у нас в республике.

Казалось бы, проживающие в ава­рийных или ветхих домах собственни­ки должны радоваться предстоящей возможности въехать в новую, ком­фортную и отвечающую всем сани­тарным нормам квартиру. Однако на практике ситуация не столь позитивна. Злоупотребления или нарушения прав собственников случаются довольно часто, причем не только со стороны частных инвесторов, заинтересован­ных как можно быстрее и дешевле рас­селить подлежащий сносу дом, но и со стороны государственных или муници­пальных органов, которые умышленно или вследствие некомпетентности от­ветственных лиц допускают наруше­ние прав отселяемых собственников жилых помещений.

Ущемленные в своих правах соб­ственники жилых помещений далеко не всегда затевают судебные тяжбы. Большинство предпочитают доволь­ствоваться имеющимся, соглашаясь на те варианты решения ситуации — квартиру или деньги, которые были им изначально предложены, даже если такие варианты явно не соответствуют ни правовым нормам, ни их собствен­ным ожиданиям. Но тем, кто обраща­ется в суд за защитой, с успехом уда­ется отстоять свои права.

Согласно имеющимся в прокура­туре республики сведениям, апелля­ционной инстанцией по гражданским делам Верховного суда республики в 2017 и истекшем периоде 2018 года рассмотрено более 70 гражданских дел по апелляционным жалобам ор­гана местного самоуправления на решения судов, которыми отказано в удовлетворении исковых требований о выселении граждан из аварийного жилья.

Определениями апелляционной инстанции указанные решения суда оставлены без изменения, апелляци­онные жалобы без удовлетворения, поскольку были выявлены факты на­рушения процедуры по изъятию жи­лых помещений, что является доста­точным основанием для вынесения решения в защиту прав и законных интересов собственников жилых по­мещений.

Фатима Алиева, старший прокурор отдела

по обеспечению участия прокуроров в гражданском

и арбитражном процессе