Самовольную постройку – под снос

В № 11 нашей газеты от 18 апреля 2019 года в материале корреспонден­та Гаджи Мирзаева «Хозяин незаконной постройки» речь шла о неком граждани­не Закарье Темукове, который, не имея разрешительных документов, возвел ка­менную стену, загородив проход к дому соседу, в его отсутствие. Теперь тот по этой причине не может попасть в свой коттедж. В результате между ними воз­ник земельный спор. Напомним, что участки жильцам выделялись в аренду сроком на 49 лет на берегу Каспийского моря, напротив «Анжи-арены». Они рас­полагаются в рекреационной зоне, то есть относятся к федеральной собствен­ности и любое здесь капитальное строи­тельство законом запрещено. Но само­вольный застройщик окольными путями хочет его обойти.

Обращаем внимание господина Темукова, что самовольная постройка – объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижи­мости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), но создание которой является нарушением уста­новленных правовых норм. Как указывает зако­нодатель в п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии нарушает требования закона и иных пра­вовых актов или при землеотводе (строитель­стве на земельном участке, не предназначенном для этих целей, или при подготовке к строитель­ству (осуществляет строительство, не получив необходимую разрешительную документацию), или в процессе самого строительства (наруша­ет строительные и градостроительные нормы и правила).

Таким образом, по своей правовой сути са­мовольное строительство, затеянное незаконо­послушным гражданином Закарьей Темуковым, представляет собой правонарушение. В резуль­тате самовольного строительства произошло нарушение абсолютных имущественных и лич­ных неимущественных прав его соседа Арсана­ли Гаджиева и как следствие, должно возник­нуть обязательство по его возмещению. Однако гражданско-правовые последствия данного правонарушения состоят не только в причине­нии вреда, но и в невозможности легитимации самовольной постройки, придание ей необхо­димого правового режима недвижимого имуще­ства, введение его в гражданский оборот, в том числе в случае создания самовольной построй­ки собственником земельного участка.

Отсюда вытекает, что возведение само­вольной постройки неугомонным Темуковым является противоправным действием, а за­кон в таких случаях призван предусматривать адекватную гражданско-правовую ответствен­ность. До 2006 года самовольная постройка рассматривалась в первую очередь как способ приобретения права собственности и лишь за­тем как правонарушение. Недобросовестный участник данного правонарушения Закарья Те­муков, злоупотребляя правом признания права собственности, установленным ст. 222 ГК РФ, видимо,предпочёл судебный порядок приобре­тения права собственности

Господину Темукову напоминаю что, с 2006 года изменилась практика легитимации само­вольных построек в связи с внесением соответ­ствующих изменений в законодательство. Так, признание права собственности за застрой­щиком стало невозможным на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке, в том числе при условии, что он будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Расценивая самовольное строительство как крайне негативное явление, законодатель установил: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право соб­ственности. Он не вправе распоряжаться по­стройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В силу п. 2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осу­ществившим ей лицом либо за его счет. Статья 222 Гражданского кодекса предусматривает ряд мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строения. Так гласит закон, уважаемый Темуков.

Во-первых, с точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний за­кона и административных актов влечет спец­ифическую санкцию: на возведенный объект не возникает права собственности. Во-вторых, в качестве санкции за самовольное возведе­ние постройки п. 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому совершение каких- либо сделок с данным объектом недвижимости прямо запрещено. Нарушение этого запрета представляет собой одно из оснований недей­ствительности (ничтожности) сделок помимо названных в гл. 9 ГК РФ. В -третьих, общим пра­вовым последствием самовольной постройки является её снос за счет самовольного застрой­щика. А самовольным застройщиком в данном случае являетесь вы.

Кроме того, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законо­дательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо правовые последствия градостроительных норм, регулирующих проектирование и строи­тельство. Поэтому лицо, воздвигнувшее само­вольную постройку, вопреки мнения заявителя не является её законным владельцем. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает санкции за данное правонарушение в виде отказа (признания пра­ва собственности за застройщиком и сноса са­мовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счет). Вот так, а не иначе.

В силу специфики самовольного строитель­ства действующим законодательством пред­усмотрена ответственность не только в рамках Гражданского кодекса РФ. Ответственность установлена также п. 1 ст. 24 Федерального закона РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 58 Градострои­тельного кодекса РФ, ст. 76 Земельного кодекса РФ. Вышеперечисленные нормы права предус­матривают, во-первых, имущественную ответ­ственность за вред, причиненный самовольным строительством, во-вторых, административную ответственность, отсылая нас к Кодексу РФ об административных правонарушениях.

Но кто и как несет обязательства в сфере над­зора за самовольным строительством, на кого законодатель возлагает обязательства по вы­явлению вышеуказанных правонарушений и их своевременному пресечению в целях предот­вращения такого произвола? Кто должен встать на борьбу с таким явлением, как самовольное строительство? Для ответа на эти вопросы по­пробуем проанализировать действующее за­конодательство, закрепляющее указанные пол­номочия на федеральном, региональном либо местном уровнях

Градостроительный кодекс РФ предусматри­вает необходимость осуществления государ­ственного строительного надзора уполномо­ченным на то федеральным органом исполни­тельной власти или органом исполнительной власти субъекта России (органами государ­ственного архитектурно-строительного над­зора) при строительстве, реконструкции ряда объектов, в отношении проектной документа­ции, которых законодательством предусмотре­ны организация и проведение государственной экспертизы. Таким образом, осуществление надзора за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства в отно­шении нижеперечисленных объектов факти­чески не представляется возможным и ника­кими органами не осуществляется: отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жи­лищного строительства).

Результатами отсутствия строительного над­зора в отношении перечисленных объектов яв­ляется бесчинство недобросовестных участни­ков (наподобие Темукова) гражданских право­отношений и многозначительные споры, порой выливающиеся в длительные судебные тяжбы. Как показывает анализ природы самовольного строительства и разнообразие мер по борьбе с ним, самовольная постройка как объект стро­ительства несет в себе потенциальную опас­ность, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

27 июня 2011 года Президент РФ в целях рас­ширения полномочий органов исполнительной власти субъектов России и органов местного самоуправления подписал распоряжение № 425-рп «О подготовке предложений по перерас­пределению полномочий между федеральными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления», на основании которого была создана рабочая группа по правовым вопросам перераспределения полномочий.

Как видно из п. 20 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131 «Об общих прин­ципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местно­го значения города относятся утверждение его генерального плана , правил землепользования и застройки, утверждение подготовленных на основе генплана города документации по пла­нировке территории, выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении муниципаль­ного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города, утверждение местных нор­мативов градостроительного проектирования города. Градостроительный кодекс РФ также возлагает обязанности по выдаче разрешений на строительство и реконструкцию того или ино­го объекта на органы МСУ по месту нахождения земельного участка.

Именно в связи с этим большое значение для органов местного самоуправления города в об­ласти градостроительной деятельности имеет нерешенный вопрос осуществления полномо­чий по надзору в сфере строительства. Как вид­но из положений Градостроительного кодекса РФ, органы государственного архитектурно- строительного надзора не имеют полномочий на осуществление государственного строитель­ного надзора за целым рядом объектов строи­тельства. Наиболее оптимальным выглядит ва­риант с возложением этих выпавших надзорных функций на органы местного самоуправления, которые обладают всей полнотой информации о мероприятиях в области строительства на соот­ветствующей территории, а также в состоянии своевременно среагировать и принять необхо­димые меры. К сожалению, обращение Арсана­ли Гаджиева о факте незаконной постройки его соседом Закарьей Темуковым в администра­цию Каспийска осталось без должного реагиро­вания.

Законодательное закрепление реализации органами местного самоуправления полномо­чий по участию в государственном строитель­ном надзоре за соблюдением законодательства на подведомственной территории с целью ис­ключения самовольного строительства может способствовать снижению количества неза­конных построек. Но в нашем случае этого не произошло, Темуков продолжает самовольное строительство, не согласовав её с соседями и администрацией города.

Ещё одно решение проблемы может быть найдено в наделении органов МСУ при про­ведении контрольно-надзорных функций над строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, не подлежащих государственному строительному надзору, полномочиями по составлению протоколов об административных правонарушениях по факту отсутствия разрешения на ввод объекта в экс­плуатацию. Тем более ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях устанав­ливает возможность наложения администра­тивного штрафа на граждан и юридических лиц в случае, если для осуществления строитель­ства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение раз­решения на строительство.

Таким образом, организация строительного надзора на уровне органов местного самоу­правления либо наделение их соответствующи­ми полномочиями административного характе­ра позволит усовершенствовать действующее законодательство, заполнить его проделы и обеспечить надлежащее исполнение МСУ пол­номочий в градостроительной области путем незамедлительного реагирования на правона­рушения и их своевременного пресечения в це­лях эффективного исполнения полномочий по решению определенных федеральным законо­дательством вопросов местного значения.

В этой истории с незаконным строительством на берегу моря много странного и неясного. По­чему до сих пор ни один орган власти не обратил внимание на данный факт, что мешает чиновни­кам разобраться с таким безобразием и при­нять кардинальные меры? Глядя на гражданина Темукова, другие тоже начнут строить объекты в рекреационной зоне без разрешительных доку­ментов. Потом их продадут наивным покупате­лям по более выгодной цене. А те, в свою оче­редь, скажут: мы на свои честно заработанные деньги приобрели жилье у самого синего моря. Одним словом, жилье у жулья. Я убежден, что в этом вопросе есть все признаки вредительства. Пора привлечь к ответственности того, кто при­тесняет своих соседей. Ведь за федеральными землями должно строго следить государево око и никакой самодеятельности. А самовольную постройку Закарьи Темукова – под снос!

Гаджи Мирзаев,